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?空置稅是樓市調整契機/祥益地產總裁 汪敦敬

時間:2018-06-13 03:16:05來源:大公網

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  樓市長升不止!我們什麼也不可以做?不對!

  如果樓價向上是因為宏觀的經濟環境因素的話,尤其是面對環球量化貨幣,我們追求的不應是終止樓價上升,而是追求樓價上升合乎量化貨幣的比例。如果市場上資金多了一倍,但貨品沒有增加的話,樓價就有機會上升一倍才合理;相反如果資金上升一倍,但貨品反減少了一半的時候,那可能樓價是可能增加至四倍才對。這是一個供求定律,因為如果不合乎量化的資金比例,可能也代表了我們的財富蒸發了。這雖然是一個粗糙的比喻,因為貨幣可量化也可回收,回收的時候就要面對樓價跌了,但貨幣從來容易量化卻難以回收,所以必須要明白以上邏輯。

  作為政府應該保護的不是樓價高低,而是如何在樓價上升中做好機會與財富的分配。現在香港的樓市最大問題其實不是樓價急升,而是樓價上升的同時對一些人而言是更有利,對一些人而言是更不利,無論實際經濟上如是,在文化價值觀念更也出現偏頗的失誤,令到實際加上思維令到香港很多人失去機會。

  很多官員也不理解現今的樓市結構只會令價格不斷向上,除了資金氾濫外,影響樓價的其他重要因素,包括放盤量少過成交量,政府長期只顧一手供應量,不知道一、二手市場相加才等於市場供應量。2011年至今,市場二手放盤量大約減少70%,減少了如此多供應,樓價怎會不升?

  另外,市場定律是消費者三角形的頂端去接收市場的,即是說成交愈少樓價就愈容易貴。要樓價放緩,首先要改變成交少及放盤量低這兩個結構因素。

  政府料仍有後着

  最近政府放風打算推出空置稅,政府表示一手已落成未出售單位係9000個,但當中不少水分,單靠釋放估計的實際約3000個空置單位,不足以影響市場。因此做好空置稅的效果,一定要加料,筆者認為應該活化二手市場放盤量,只要放寬二手細單位業主一換一的換樓限制,譬如800萬物業的首期由四成變為兩成,整個市場就會令細單位放盤量大增。當一、二手放盤量多過成交量的時候,根據市場定律價格就應該出現放緩,甚至下跌了。

  筆者一直認為空置稅知易行難,但仍支持政府的施政方向,因為這樣做可以在低息期減低發展商「揸貨」囤積樓盤,待價而沽的空間。事實上,大家可看配圖,香港的一手樓空置率雖數量不大但的確已形成上升趨勢。

  很多人忽略了空置稅真正的殺傷力是「後着」,象徵了政府管制已經踩入發展商的心臟,可以出手管一次就可以繼續出手管七次啊。新的時代始終也有來臨的時候呢!

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