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?投資海外房產不如買海外REITs

時間:2018-09-13 03:16:57來源:大公報

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  圖:數據顯示,美國作為全球最大的REITs市場,其REITs基金近三年表現穩定,總收益約為22.38%/美聯社

  綜合而言,投資REITs(房地產投資信託)不但要考慮房地產價格走勢對REITs價格(不含分紅)之間存在較強的相關性,而且利率和REITs分紅之間存在弱的負相關性。因此,REITs的波動幅度大大小於房地產價格的波幅。/華安基金首席經濟學家 林采宜

  作為房地產投資的替代品,REITs是大類資產配置中用於平衡組合風險收益的重要另類投資品。2008年至今,全球上市REITs規模年複合增長率達17.8%,截至2018年8月,全球上市REITs總規模為1.8萬億美元。

  自1960年誕生以來,目前全球已有37個國家或地區設立相關法規並建立REITs。美國作為REITs最成熟市場,無論在數量上還是規模上均佔全球主導地位。截至2018年8月,美國上市REITs估值1.19萬億美元,佔全球REITs總規模的65.7%。

  海外REITs按經營模式可分為權益型、抵押型兩類,前者直接持有不動產,租金是其主要收入來源;後者將資金通過借貸給房地產開放商,或購買抵押貸款、抵押支持證券,以賺取利息為主要收入來源。海外REITs發展早期,市場主要以抵押型為主,但隨着時間推移,目前權益型已佔主導地位,規模比例佔總量的96.8%。

  一、REITs可持續穩定分紅

  權益型REITs標的較為多樣化,市場整體業務類型分布較為均勻,由於以穩定租金作為主要收入來源,其收入波動性比抵押型REITs更穩定,是配置REITs資產的主要選擇。以美國為例,上市REITs主要業務類型中,零售、住宅、辦公、醫療保健、基礎設施五種業務類型分布均勻,共佔總規模的62%(2017年數據)。與此同時,從典型上市REITs歷年淨利潤來看,抵押型REITs的波動較大,使得該類REITs資產的整體風險收益不如權益型REITs。

  REITs收益由價格變動及分紅所組成,在絕大多數年份,其年度收益高於美股普通權益資產。數據顯示,在過去的十八年中,美國REITs年收益率僅有四年低於以標普指數代表的權益類資產,此外,在2003至2007、2009至今兩輪股市上漲周期中,投資REITs的年化收益分別為32%、23%,而同期投資標普指數則為17%、21%。若是以含分紅再投資的全收益指數為標準,在兩輪上漲周期中,投資REITs累計漲幅分別為200%、420%,而同期標普累計漲幅分別為90%、350%。

  事實上,持續穩定的分紅收益是REITs總收益保證穩定的關鍵。通過比較美國REITs價格、全收益指數的走勢,筆者發現,投資REITs取得的高收益主要是由其持續分紅並再投資貢獻,尤其在REITs價格上漲周期中,這部分再投資的累計分紅進一步放大了總投資收益。若以2000年投資REITs計算,至今僅有約40%的比例屬於股價部分,而同期投資標普指數該比例約為70%。

  實際上REITs持續穩定的分紅,一方面得益於分紅的稅收優惠政策,另一方面由其經營模式中穩定的收入作支撐。數據顯示,自2000年以來,REITs分紅收益率基本穩定,近五年來維持在4.5%至5.5%的水平。

  從基礎資產的角度看,房地產價格波動通過影響REITs所持有資產的估價,進而影響REITs價格。數據顯示,REITs價格(不含分紅)與房價指數同比增幅成顯著正相關,進一步根據回歸結果顯示,實際房價同比上漲/下跌1個百分點,對REITs的基準價格影響為0.97個百分點。

  事實上,美國房地產價格波動周期對租金漲跌影響並不明顯。數據顯示,2000年以來美國住房租金的年增長率處於約3%的上下區間,僅在2008年金融危機期間,增長率降至零附近,但也未出現租金的顯著下跌。而REITs全收益指數的變動略微滯後於房價指數;由於租金收入較為穩定,使得REITs價格波動的幅度要遠遠小於房地產價格。

  數據表明,利率的變化和REITs的分紅收入之間存在較弱的負相關性,利率下降,經營成本下降,利率上升,經營成本也隨之上升,但利率上升通常伴隨着經濟快速增長,REITs的經營收入也會相應上升,因此,利率變化對REITs分紅收入有影響,但影響較弱。這也是當前REITs分紅收益仍保持穩定的原因。可以說,利率、經濟環境共同影響REITs的分紅收益。

  二、REITs特性似高收益債

  REITs穩定分紅的特點類似固收類產品,但從REITs與債券市場整體收益表現來看,兩者收益率的相關係數不高,過去三十年均值僅為0.22。然而在加息周期中,與「配短避長」的債券投資策略而言,REITs是短期利率債更好的替代品。在過去四輪加息周期中,以投資1年期美債與REITs全收益指數衡量的收益看,除加息周期最短的1998至2000年外,其餘三輪相對較長的加息周期中,投資REITs實現年均至少額外5%的收益。

  事實上,REITs整體價格走勢與債券市場中的高收益債更為相似,或者說REITs與高收益債收益率的相關係數更高,過去近三十年均值為0.50,且歷年均為正值。因此在組合投資中,也可以作為高收益債的替代品。

  REITs價格走勢受房價、利率、經濟周期的共同影響,其中房價是相關性最高因素。由於房地產價格與資本市場其他資產的相關性相對較低。因此,長期來看,REITs與普通權益資產的相關性也普遍較低。在過去三十年中,REITs與標普指數衡量的美國權益類資產收益相關係數均值為0.51,大大低於資本市場的其他權益類資產。因此,配置REITs在某種程度上可以作為權益資產的對沖組合。

  三、澳洲REITs回報最優

  從全球REITs市場來看,海外REITs基金最近三年(2015.8至2018.8)總回報均值約為23.97%,其間最大回撤平均在15.84%,回報/最大回撤比值為1.51。海外REITs市場規模最大的三個國家分別為美國、日本、澳洲,選取具有代表性15隻REITs基金的平均表現,作為衡量該市場整體的風險收益情況。

  數據顯示,美國作為全球最大的REITs市場,其REITs基金近三年表現穩定,總收益約為22.38%,處於海外REITs基金收益表現的平均水平;澳洲市場整體規模雖較小,但其具有更高的收益回報,且作為衡量風險的回報/最大回撤比值僅稍高於美國,可作為除美國外海外REITs基金投資的優質選擇。

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