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?樓市狂熱正在冷卻\祥益地產總裁 汪敦敬

時間:2018-07-11 03:17:22來源:

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  雖然特首林鄭的樓市新政本質仍是供應上的「五餅二魚」,以及借助過去幾年發展商延後銷售所積聚成的「中短期供應過多」現象,但今次出招的確做了兩個難得的效果。一是破了個別發展商的「唧牙膏」銷售手法,令到市場人為的「供應低於銷售量」的短缺情況解決了;二是令到市場即時作出冷卻。

  讓市場冷卻的確絕不容易,香港仍處資金氾濫、低息期及超低借貸比例。根據過往經驗,政府有不少出招都未必即時收效。

  政府與市民期望樓市降溫,根據筆者的理論,其實「龍市二期」(政府出手調節)之後就是「龍市一期」(價格自然上升期)。筆者目前看不到結構上有任何改變,但今次調節樓市的條件的確是比以前深厚了,因為大環境中市場面對的貿易戰,可能是一個漫長的角力,對經濟的影響更是深遠,加上六招裏面的兩招樓花辣招亦會令到發展商有機會加快推貨,上述兩大因素在未來兩年亦會有一些困擾。如果過去幾年我們享受到經濟上升的愉快,那未來幾年這個愉快會打折扣了,我們要關注市場數據的走向,才可判斷到「龍市二期」的結束和「龍市一期」的開始。

  局勢波譎雲詭,如果貿易戰的結果,或貿易戰的過程對中方有利,令人民幣成為搶手的貨幣,或在金融交戰中遇上貨幣增加,都會令到香港進一步資金氾濫,令樓市調整期早日結束。

  但若以上兩個陰霾因素將調整期拖長,可令到「龍市二期」的困擾分幾階段拾級而下,當「消費群去到一個點,行為就會相反」。當人人認為買樓很難的時候,剛需就會急增了;相反,當供應開始增加的時候,大家就會一下子由朝思暮想變為嫌棄了。當然,筆者不是唱淡樓市,樓價仍在上升軌中,只是市場正急速變得複雜中,過程中段的升跌進退,好友淡友都不能看得太簡單,更加不要用過去幾年的愉快經驗作標準。

  上車換樓無需等待

  未來樓市可能出現的變化,筆者認為價格會隨着租金下跌而尋底。事實上,以屯門為例,租盤量由1月份到現在已經增加了32%,未來在租金及樓價下跌之下,很大機會住房剛需會更多由買賣市場進入租務市場,接下來進入「龍市二期」,即租盤減少,租金上升,樓價就有了支持力。

  居屋市場方面,筆者覺得價格在下半年收復失地,因為特首林鄭的居屋政策始終未有改變。其實都是一個難以中籤買到樓的抽籤遊戲,等待者的風險和成本都是高的,所以最遲年尾居屋的價格就會收復失地,只是貿易戰及樓花促銷應會拉着市場後腳,而二手市場的業主若看到一手減價亦會有一些止賺平一點賣出的行為增加。

  筆者認為上車的買家不需要等,因為等的機會是樓價可能只跌5%至10%的話,為何現在不大膽還價呢?換樓的業主也不需要等,因為無論價格升跌其實對換樓人士都是一樣的,反而現在可爭取更多機會去令到換樓計劃更完美。超級豪宅價格亦不會受衝擊甚至向上,因為買家一早已經不是香港人為主力了。其他容易被樓花推盤的優惠計劃及可能出現的減價潮影響的板塊,有關業主可能要掌握機會出貨。當然,這只是筆者一家之言,買樓者風險自擔。

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